Sin lugar a dudas, debe pasar algún tiempo para comprender cómo funciona realmente esta o aquella ley. No olvide que los Emiratos Árabes Unidos están actualmente en camino de establecer su marco regulatorio que podría proteger y asegurar a los inversores y crear las mejores condiciones para los desarrolladores.
Veamos el pasado reciente. El 31 de agosto de 2008 se publicó la Ley N ° 13, cuyo artículo 11 se aplicó si el comprador, de conformidad con el contrato de venta de bienes inmuebles, viola una de sus obligaciones. Después de 30 días a partir de la fecha de notificación del comprador, el Departamento de Tierras de Dubai Emirate tiene el derecho de continuar el conocido procedimiento para rescindir el Acuerdo de compra y venta entre el desarrollador y el comprador y, de acuerdo con el párrafo 2, si el comprador no encuentra una manera de protegerse bajo el acuerdo, el desarrollador se verá obligado a rescindir el contrato y retener no más del 30% de las compras ya realizadas por el comprador en la fecha de finalización de los pagos. Esto, por supuesto, provocó numerosas preguntas de los desarrolladores, quienes motivaron su insatisfacción con el hecho de que el 30% mencionado en la ley no sería suficiente para compensar los costos incurridos por ellos. Por lo tanto, si el comprador pagó 5% o 10% como depósito de una propiedad en particular, de conformidad con la Ley, en caso de rescisión del contrato de venta, el 30% del depósito al desarrollador es apenas suficiente para cubrir los llamados gastos "de bolsillo", como, por ejemplo, pagar un cierto porcentaje a los agentes de ventas. Como resultado, tenemos una situación en la que el desarrollador se ve obligado a aceptar la pérdida, lo cual es inaceptable, o presentar una demanda contra el comprador en el tribunal.
El siguiente paso fue la adopción de un boletín con fecha 10 de noviembre de 2008, emitido por el Departamento de Tierras de Dubai. La carta mencionada contenía un único propósito: la aclaración del Artículo 11. Esta vez, el desarrollador tenía derecho a retener el 30%, pero del valor total del Acuerdo de Compraventa de Bienes Raíces más el 30% de todos los pagos realizados. Por lo tanto, al finalizar el contrato, el desarrollador tenía derecho a retener sus inversiones y realizar el pago final con el comprador solo después de la reventa de esta propiedad.
Sin embargo, la carta informativa se aplica solo a los contratos de venta celebrados después de la entrada en vigor de la Ley N ° 13, y en caso de rescisión del contrato celebrado antes de la entrada en vigor de la ley, se hace referencia a los términos del mismo contrato.
La carta, a diferencia del Artículo 11, apoyó más a los desarrolladores, y su publicación causó una reacción mixta entre los inversores, ya que la carta no tenía el estado de una enmienda oficial a la Ley N ° 13, lo que hizo posible que los compradores cuestionaran los enlaces de los desarrolladores a esta carta. Por lo tanto, existe una necesidad urgente de adoptar un documento oficial más claro que complemente el Artículo 11, que finalmente se convirtió en la Ley N ° 9. Esta Ley se aplica a todos los contratos de compra y venta de bienes inmuebles, independientemente de la fecha de su celebración, ya sea hasta o después de la entrada en vigor de la Ley.
Por lo tanto, existe una necesidad urgente de adoptar un documento oficial más claro que complemente el Artículo 11, que finalmente se convirtió en la Ley N ° 9. Esta Ley se aplica a todos los contratos de compra y venta de bienes inmuebles, independientemente de la fecha de su celebración, ya sea hasta o después de la entrada en vigor de la Ley.
Las fechas se han mantenido sin cambios. Después de 30 días a partir de la fecha de notificación del comprador, el desarrollador tiene derecho a rescindir el contrato y retener el monto dependiendo de la etapa de construcción. Por lo tanto, si el desarrollador cumplió con sus obligaciones de construcción en al menos un 80%, entonces todo el dinero pagado por el comprador será retenido, y el desarrollador también tiene derecho a exigir que el comprador reembolse el valor total de la propiedad especificada en el contrato. Si la construcción alcanzó el 60%, entonces se retendrá el 40% del costo total del contrato. Si comenzó la construcción, pero no alcanzó el 60%, se retiene el 25% y, finalmente, si no se anuncia la construcción del objeto, el desarrollador retiene el 30% del monto ya pagado por la propiedad que compró. La compensación por el saldo debe hacerse dentro de 1 año, de conformidad con el Artículo 11, párrafo 4.
En conclusión, me gustaría señalar que, en general, la adopción de la ley sacudió el equilibrio entre los derechos de los desarrolladores y los compradores. Algunas personas piensan que sí. Otros creen que tales cambios tendrán un efecto beneficioso en el mercado inmobiliario. Cómo será en realidad, el tiempo lo dirá.
Al decidir sobre la adquisición de bienes inmuebles, los factores principales son la ubicación, el diseño, la decoración y, por supuesto, el costo de la propiedad seleccionada. Como regla general, nadie piensa que, antes que nada, debe poder navegar las leyes que regulan las transacciones de ventas y protegen sus derechos. Contactarse oportunamente con profesionales bien establecidos en el mercado inmobiliario lo ayudará a obtener información completa sobre proyectos y precios, así como el apoyo legal necesario, lo que, sin duda, acelerará significativamente el proceso de compra, le ahorrará tiempo y dinero, y le ahorrará los nervios.
